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Wie läuft das Ganze ab und worauf sollte man dabei achten?
In Deutschland hat beinahe ein Drittel der Bevölkerung, laut diversen Umfragen und Meinungsforschungen, den Wunsch nach einer eigenen Immobilie – und dieser Trend steigt. Dies ist kaum überraschend, wenn man bedenkt, dass die Bauzinsen historisch niedrig sind und es eine Fülle von Finanzierungsangeboten gibt, bei denen die Banken in einem intensiven Wettbewerb stehen.
Aber bevor Sie sich auf den Weg machen, Ihren Traum von einem eigenen Heim mit einem solchen Darlehen zu verwirklichen, sollten Sie sich unbedingt informieren und ein tiefgreifendes Verständnis für die Mechanismen und Hintergründe eines Immobilienkredits entwickeln. Kleine Fehler können bereits viel Geld kosten. Stellen Sie sich die folgenden Fragen:
- Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung im Detail?
- Was sind die entscheidenden Faktoren, auf die man achten sollte?
- Was bedeuten Kreditrate, Zinssatz und die sogenannte Sollzinsbindung?
- Wie kann man mögliche Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden?
Die Finanzierung einer Immobilie oder eines Bauvorhabens ist dem herkömmlichen Ratenkredit ähnlich. Aber Sie hantieren mit erheblich höheren Beträgen. Der generelle Prozess ist ähnlich: Nachdem Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, ist der nächste Schritt, ein Finanzierungsangebot von Ihrer bevorzugten Bank einzuholen. Nach der üblichen Bonitätsprüfung wird Ihnen dann der gewünschte Kreditbetrag ausgezahlt.
Rückzahlungsmodalitäten und Nachfolgefinanzierung
Die Rückzahlung erfolgt in vorher vereinbarten monatlichen Raten (Tilgungsraten) und zu dem zuvor festgesetzten Zinssatz. Meistens kommt ein Annuitätendarlehen zur Anwendung. Das hat den Vorteil, dass der Zinsanteil der Rate immer mehr sinkt, während der Tilgungsanteil immer mehr steigt. Zum Ende der Laufzeit gewinnt die Rückzahlung so an Dynamik.
Bei einer Immobilienfinanzierung ist es jedoch oft der Fall, dass der Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindungsfrist aufgrund seiner Höhe in der Regel noch nicht vollständig zurückgezahlt werden kann. In dieser Situation bleibt eine sogenannte Restschuld, die durch eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden muss. Das ist durch ein erneutes Annuitätendarlehen möglich oder eine andere Finanzierungsform.
Darüber hinaus fordern Banken in der Regel höhere Sicherheiten (häufig durch die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie) zur Absicherung des Kredits im Falle einer Zahlungsunfähigkeit. Auch in Bezug auf das Eigenkapital und mögliche Sondertilgungen gibt es wichtige Aspekte zu beachten.
Klarheit über Zinssatz, Kreditrate und Sollzinsbindung in der Immobilienfinanzierung
Bei der Finanzierung der Immobilie setzen Sie sich mit komplizierten Budgetplanung und vielen Fachbegriffen auseinander. Zu diesen gehören unter anderem der Zinssatz und die Kreditrate. Die Kreditrate ist im Grunde genommen der Betrag, den Sie jeden Monat an die Bank zurückzahlen müssen. Dieser setzt sich aus der vereinbarten Tilgungsrate und den Zinsen zusammen. Mit der Tilgung wird die Immobilie abbezahlt, während die Zinsen an die Bank fließen.
Die Höhe des Zinssatzes wird hauptsächlich von den aktuellen Bauzinsen bestimmt, die sich wiederum am Leitzins orientieren. Zurzeit (Stand: Juni 2021) sind die Zinsen sehr niedrig und liegen bei maximal ein bis zwei Prozent. Zum Vergleich: Im Jahr 2008 lag der Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung noch bei fünf oder sechs Prozent. Durch eine Zinsbindung sichern Sie sich die Zinskonditionen langfristig.
Zudem beeinflussen die Eigenkapitalquote, das Einkommensniveau und die Einkommenssicherheit des Kreditnehmers den individuellen Zinssatz. Fest und unbefristet angestellte Arbeitnehmer, die mindestens 20, besser noch 30 Prozent des Kaufpreises selbst finanzieren können, profitieren in der Regel vom niedrigsten verfügbaren Zinssatz.
Die Zinsbindung bedeutet eine gewisse Sicherheit bei der Planung, da die Bank während dieser Zeit den Zinssatz nicht ändern darf – auch nicht, wenn die allgemeinen Bauzinsen steigen. Hierbei gibt es jedoch zwei wichtige Aspekte zu beachten:
- Es bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist – im Gegensatz zu einem Volltilgerdarlehen – eine Restschuld, die durch eine Anschlussfinanzierung getilgt werden muss.
- Je länger die Sollzinsbindung, desto höher die Zinsen. Wenn man bedenkt, dass eine Zinsbindung in der Regel 10 bis 15 Jahre dauert, sollte man idealerweise eine Immobilienfinanzierung abschließen, wenn die Zinsen besonders niedrig sind.
Wer kann, sollte versuchen, einen möglichst großen monatlichen Tilgungsanteil in die Darlehensrate einzubauen, um die Restschuld gering zu halten. Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt und desto geringer ist die gesamte Zinslast.
Was ist vor einer Immobilienfinanzierung zu beachten?
Bevor Sie sich dazu entschließen, Ihre Traumimmobilie durch einen Baukredit zu finanzieren, nehmen Sie sich unbedingt ausreichend Zeit für eine gründliche Budgetplanung. Es ist äußerst wichtig, nicht nur alle festen Kosten (Kaufpreis, Zinsen, Tilgung und Grunderwerbsteuer), sondern auch alle zusätzlichen und laufenden Nebenkosten (wie zum Beispiel Makler- und Notargebühren, Grundbuchkosten, Strom, Gas, Wasser, potenzielle Reparaturen etc.) zu berücksichtigen.
Planen Sie, möglichst maximal 40 Prozent des monatlichen Haushaltseinkommens für die Tilgung des Immobilienkredits zu verwenden. Um das zu veranschaulichen, hier ein einfaches Beispiel: Wenn Sie monatlich über ein Nettoeinkommen von 2.000 Euro verfügen, sollten Sie nicht mehr als 800 Euro für die Darlehenstilgung einsetzen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sollten Sie zudem mindestens 20.000 Euro für Nebenkosten einplanen (die normalerweise nicht durch die Baufinanzierung gedeckt sind) und einen Sicherheitspuffer von etwa fünf Prozent des Kaufpreises vorsehen.
Suchen Sie frühzeitig alle benötigten Unterlagen und wichtigen Dokumente zusammen. Möglichst schon vor dem ersten Treffen mit dem Bankberater. Dazu gehören unter anderem aktuelle Einkommensnachweise, der Lohnsteuerbescheid, die SCHUFA-Selbstauskunft, Informationen über andere laufende Darlehen, das Exposé der gewünschten Immobilie und ein aktueller Grundbuchauszug.
Selbst wenn die Immobilie ein echtes Schnäppchen ist und der Makler Druck ausübt, sollten Sie nicht direkt nach dem ersten Beratungsgespräch den Finanzierungsvertrag unterzeichnen. Vielmehr ist es ratsam, einen gründlichen Vergleich der aktuellen Angebote durchzuführen und eine ehrliche Beurteilung Ihrer eigenen finanziellen Situation vorzunehmen, damit Ihr Traumhaus am Ende nicht zu einem Albtraum wird.
Fotos: Clipdealer