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Immobilie finanzieren

Wie läuft das Ganze ab und worauf sollte man dabei achten?

Wenn man den diversen Umfragen und Meinungsforschern Glauben schenkt, träumt in Deutschland fast jeder Dritte von einer eigenen Immobilie – Tendenz steigend. Wirklich überraschend ist das jedoch nicht, was zum einen an den historisch niedrigen Bauzinsen und zum anderen an den zahlreichen Finanzierungsangeboten liegt, mit denen sich die Banken gegenseitig unterbieten.

Doch bevor man sich den Traum von den eigenen vier Wänden mit einem solchen Darlehen erfüllt, sollte man sich definitiv die Zeit nehmen, um mehr über die Hintergründe und die Funktionsweise eines Immobilienkredites in Erfahrung zu bringen. Dabei stehen folgende Fragen im Raum:

  • Wie genau läuft eine Baufinanzierung ab?
  • Worauf sollte man dabei unter allen Umständen achten?
  • Was hat es mit der Kreditrate, dem Zinssatz und der sogenannten Sollzinsbindung auf sich?
  • Wie geht man am besten vor, um eventuelle Probleme von vornherein zu vermeiden?

Vorab sei gesagt, dass eine Immobilien- respektive Baufinanzierung dem normalen Ratenkredit sehr ähnlich ist – mit dem Unterschied, dass es bei einem Hauskredit in der Regel um deutlich höhere Summen geht. Und auch der allgemeine Ablauf ist vergleichbar: Sobald man das Traumhaus gefunden hat, holt man sich im zweiten Schritt ein Finanzierungsangebot von der Bank des Vertrauens ein, wartet auf die übliche Bonitätsüberprüfung und lässt sich danach den gewünschten Darlehensbetrag auszahlen.

Tilgungsraten und Anschlussfinanzierung

Die Rückzahlung erfolgt über die zuvor festgelegten monatlichen (Tilgungs-) Raten und zu dem vereinbarten Zinssatz. Allerdings ist es bei einer Baufinanzierung häufig so, dass der Darlehensbetrag nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist aufgrund der Höhe in der Regel nicht vollständig getilgt werden kann. In diesem Fall spricht man dann von der sogenannten Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Zudem verlangen die Banken deutlich höhere Sicherheiten (meist die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie), um den Kredit im Falle einer Zahlungsunfähigkeit abzusichern – und auch in Sachen Eigenkapital und Sondertilgung gibt es einige wichtige Dinge zu beachten.

Immobilie finanzieren: Was hat es mit dem Zinssatz, der Kreditrate und der Sollzinsbindung auf sich?

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, muss sich bekanntlich mit vielen verschiedenen Zahlen, einer meist umständlichen Budgetplanung und nicht zuletzt auch mit zahlreichen Fachbegriffen auseinandersetzen. Dazu gehören unter anderem der Zinssatz und die Kreditrate. Bei der Kreditrate handelt es sich einfach gesagt um den Betrag, der jeden Monat an die Bank zurückgezahlt werden muss – und sich aus der vereinbarten Tilgungsrate und den Zinsen zusammensetzt. Dabei wird mit der Tilgung die Immobilie abgezahlt, während die Zinsen direkt an die Bank gehen.

Gut zu wissen: In der Regel bleibt die Kreditrate über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg gleich hoch.

Die Höhe des Zinssatzes hängt vor allen Dingen von den derzeitigen Bauzinsen ab, die sich wiederum an dem Leitzins orientieren. Zum aktuellen Zeitpunkt (Stand: Juni 2021) sind die Zinsen sehr niedrig und bewegen sich bei maximal ein bis zwei Prozent. Im Vergleich dazu lag der Zinssatz für eine Baufinanzierung im Jahre 2008 noch bei fünf beziehungsweise sechs Prozent.

Darüber hinaus hat die Eigenkapitalquote, die Höhe des Einkommens und die Einkommenssicherheit des Kreditnehmers Einfluss auf den individuellen Zinssatz. Fest und unbefristet angestellte Arbeitnehmer, die mindestens 20 oder besser noch 30 Prozent des Kaufpreises aus der eigenen Tasche aufbringen können, profitieren in der Regel von dem niedrigsten Zinssatz, der aktuell verfügbar ist.

Die Sollzinsbindung ist hingegen dazu gedacht, dem Kreditnehmer eine gewisse Planungssicherheit zu verschaffen, da die Bank während dieser Zinsbindungsdauer die Höhe des Zinssatzes nicht anpassen darf – auch dann nicht, wenn die Bauzinsen im Allgemeinen wieder steigen. Allerdings gibt es hier zwei wichtige Punkte zu beachten: Zum einen bleibt – im Gegensatz zum Volltilgerdarlehen – am Ende der Zinsbindung eine Restschuld übrig, die durch eine Anschlussfinanzierung abbezahlt werden muss. Zum anderen gilt: Je länger die Sollzinsbindung, desto höher die Zinsen. Und bedenkt man, dass eine Zinsbindung üblicherweise rund 10 bis 15 Jahre dauert, sollte man im Optimalfall erst dann eine Baufinanzierung abschließen, wenn die Zinsen besonders niedrig sind. Wer kann, sollte außerdem mit der Darlehensrate einen möglichst großen monatlichen Tilgungsanteil anpeilen, um die Restschuld klein zu halten.

Was sollte man im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung auf jeden Fall beachten?

Gute Immobilienfinanzierung einplanenBevor man sich dazu entschließt, die Wunschimmobilie mithilfe eines Baukredites zu finanzieren, sollte man sich zum einen die Zeit für eine ausführliche Budgetplanung nehmen. Hierbei ist es überaus wichtig, nicht nur alle Fixkosten (Kaufpreis, Zinsen, Tilgung und Grunderwerbsteuer), sondern auch sämtliche Zusatz- und laufende Nebenkosten (wie beispielsweise Makler- und Notargebühren,  Grundbuchkosten, Strom, Gas, Wasser, eventuelle Reparaturen etc.) zu bedenken. Zudem ist es ratsam, maximal 40 Prozent des monatlichen Haushaltseinkommens für die Tilgung des Immobilienkredites aufzuwenden. Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Wer insgesamt 2.000 Euro netto im Monat zur Verfügung hat, sollte davon nicht mehr als 800 Euro zur Tilgung des Darlehens verwenden. Darüber hinaus sollte man bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro mit mindestens 20.000 Euro Nebenkosten rechnen (die normalerweise nicht über die Baufinanzierung abgedeckt werden) und einen Sicherheitspuffer von rund fünf Prozent des Kaufpreises einplanen.

Zudem sollte man auch alle notwendigen Unterlagen und wichtige Dokumente im Optimalfall schon vor dem ersten Gespräch mit dem Bankberater zur Hand haben. Dazu gehören unter anderem die aktuellen Einkommensnachweise, der Lohnsteuerbescheid, die SCHUFA-Selbstauskunft, Informationen über weitere aktive Darlehen, das Exposé der betreffenden Immobilie (samt Grundriss- und Baupläne, sowie Bauanträge beziehungsweise –genehmigungen, falls Umbaumaßnahmen durchgeführt werden müssen) und ein aktueller Grundbuchauszug.

Und zum Abschluss noch ein Tipp: Auch wenn es sich bei der Immobilie um ein absolutes Schnäppchen handelt und der Makler Druck macht, sollte man nicht schon nach dem ersten Beratungsgespräch direkt den Finanzierungsvertrag unterschreiben. Stattdessen empfehlen sich ein ausführlicher Vergleich der aktuellen Angebote und eine ehrliche Einschätzung der eigenen finanziellen Situation, damit aus dem Traumhaus am Ende kein Alptraum wird.  

Fotos: Clipdealer

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